Location d’un kot dans la région de Bruxelles-Capitale
Le bail d’habitation est aujourd’hui une compétence régionale et non plus fédérale. Chaque Région fixe donc ses propres règles en matière de location de logement. La législation applicable dépend dès lors de la localisation du bien loué.
De manière générale, les règles encadrant le bail étudiant sont plus avantageuses pour les propriétaires en Wallonie, tandis qu’à Bruxelles elles tendent davantage à protéger les étudiants.
Le présent article concerne exclusivement la réglementation en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale. Pour des informations relatives au bail étudiant en Wallonie, consultez cet article.
Le bail étudiant à Bruxelles
En Région bruxelloise, les dispositions entrées en vigueur en 2018 restent pleinement applicables en 2026.
Cadre légal
La régionalisation du bail d’habitation résulte de l’Ordonnance du 27 juillet 2017, complétée par plusieurs arrêtés d’exécution. Cette réforme concerne tous les baux d’habitation portant sur un logement situé à Bruxelles, à l’exception des hébergements touristiques. Les règles ont été intégrées dans le Code bruxellois du logement, au sein du titre XI consacré aux baux d’habitation.
Lorsque le Code bruxellois du logement ne prévoit pas de disposition spécifique, les règles générales relatives au bail de résidence principale ou au bail de droit commun s’appliquent.
Définition du bail étudiant
Le bail étudiant est un contrat conclu par un étudiant — ou pour son compte — dans le cadre de ses études. Il concerne généralement la location d’un kot, d’un studio ou d’un autre logement destiné à l’hébergement étudiant.
Le propriétaire met le logement à disposition du locataire en échange du paiement d’un loyer mensuel. Pour bénéficier du statut de bail étudiant, l’étudiant doit démontrer sa qualité d’étudiant au moyen d’une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement.
Mentions obligatoires du contrat
Pour être valable, le contrat de bail doit notamment mentionner :
- l’identité des parties ;
- la date de début du bail ;
- l’adresse et la description du logement ;
- le montant du loyer ;
- l’existence éventuelle de compteurs individuels ;
- le montant et le mode de calcul des charges ;
- le certificat de performance énergétique (PEB) ;
- le mode de gestion de l’immeuble.
Depuis le 2 décembre 2021, les baux bruxellois doivent également indiquer le loyer de référence établi à partir de la grille indicative disponible sur Loyers.brussels. Le bailleur n’est pas obligé d’appliquer ce montant, mais il doit le mentionner ainsi que le loyer réellement demandé. Si le loyer dépasse de plus de 20 % le loyer de référence, cette différence doit être justifiée.
Il est important de préciser que le bail étudiant ne s’applique pas automatiquement : les deux parties doivent explicitement choisir cette formule dans le contrat.
Qui peut signer un bail étudiant ?
Le bail doit obligatoirement être rédigé par écrit. En principe, un mineur ne dispose pas de la capacité juridique nécessaire pour conclure seul un contrat. Toutefois, en pratique, de nombreux étudiants mineurs signent eux-mêmes leur bail, pour autant qu’ils soient capables de discernement et que le contrat ne leur soit pas préjudiciable.
Les bailleurs demandent fréquemment la co-signature des parents, même lorsque l’étudiant est majeur. Les parents peuvent également signer le bail au nom de leur enfant.
L’étudiant doit fournir une preuve d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire, supérieur ou auprès d’un jury central. À défaut, il peut transmettre une preuve de demande d’inscription ou une déclaration sur l’honneur, à condition de fournir l’attestation officielle dans les deux mois suivant l’entrée dans le logement ou le renouvellement du bail.
Durée et renouvellement
Le bail étudiant peut être conclu pour une durée maximale de 12 mois. Une durée plus courte — par exemple 10 mois — peut être prévue afin de couvrir uniquement l’année académique.
- Bail de 12 mois : si l’étudiant reste dans le logement à l’échéance du bail sans opposition du propriétaire, le contrat est reconduit pour un an. Le loyer peut être indexé.
- Bail de moins de 12 mois : si aucun préavis n’est donné et que l’étudiant continue d’occuper le logement, le bail est considéré comme un bail de 12 mois à compter de sa date initiale.
Fin du bail
L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois, sans indemnité. Le préavis prend effet le premier jour du mois suivant sa notification, généralement envoyée par courrier recommandé.
Il peut également résilier le bail avant son entrée dans les lieux — jusqu’à un mois avant le début de l’occupation — pour des motifs légitimes tels qu’un échec scolaire, un refus d’inscription ou un abandon des études. Dans ce cas, une indemnité équivalente à un mois de loyer est due au propriétaire.
Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance et doit respecter un préavis d’au moins trois mois.
Les baux de trois mois ou moins ne peuvent pas être résiliés anticipativement.
Attention aux clauses illégales
Certains propriétaires utilisent des contrats identiques pour des logements situés dans différentes Régions. Or, certaines clauses valables en Wallonie sont interdites à Bruxelles.
Par exemple, les clauses suivantes sont illégales pour un logement situé à Bruxelles :
- imposer une date limite (comme le 15 mars) pour notifier une résiliation anticipée ;
- limiter la résiliation anticipée à certains cas précis d’arrêt des études.
Le Code bruxellois du logement garantit à l’étudiant le droit de résilier le bail à tout moment avec un préavis de deux mois.
Prorogation du bail
En cas de circonstances exceptionnelles, l’étudiant peut demander une prolongation du bail, à condition que le logement constitue effectivement sa résidence principale.
La demande doit être adressée au bailleur par courrier recommandé au plus tard un mois avant l’expiration du bail. En cas de désaccord, le juge de paix peut accorder la prolongation en tenant compte des intérêts des deux parties.
Règlement d’ordre intérieur
Lorsqu’un règlement d’ordre intérieur existe, il doit être respecté. Celui-ci organise généralement la vie commune dans l’immeuble.
Certaines clauses peuvent toutefois être abusives, notamment celles qui portent atteinte à la vie privée, comme :
- l’accès libre du propriétaire au logement ;
- l’interdiction totale de recevoir des visiteurs.
En cas de contradiction entre le règlement intérieur et le bail, le contrat de bail prévaut.
Label « logement étudiant de qualité »
Depuis 2018, les propriétaires bruxellois peuvent demander un label facultatif de « logement étudiant de qualité », valable cinq ans.
Pour l’obtenir, le logement doit notamment :
- être loué dans le cadre d’un bail étudiant ;
- respecter les normes de sécurité, de salubrité et de prévention incendie ;
- disposer d’un certificat PEB valide ;
- afficher clairement le loyer et les charges.
Ce label constitue aujourd’hui un indicateur important de qualité et permet notamment l’accès à des services de médiation agréés.
Discrimination lors de la recherche d’un kot
Des discriminations peuvent survenir lors de la recherche d’un logement étudiant : origine, situation financière, genre, dépendance au CPAS, etc.
En cas de discrimination, il est possible de contacter Unia afin d’obtenir de l’aide ou d’introduire une plainte.
Points d’attention avant de louer un kot
Avant de signer un bail étudiant, il est essentiel de vérifier :
- la conformité du logement aux normes de sécurité et de salubrité ;
- le montant du loyer et des charges ;
- la garantie locative ;
- la présence de compteurs individuels ;
- la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- la durée du bail ;
- la présence d’un contrat écrit signé par les deux parties.
Il faut également tenir compte des coûts annexes : transports, garantie locative, éventuelle taxe de seconde résidence, etc.
Aides au logement pour étudiants
Certaines universités et hautes écoles proposent des logements étudiants à loyers modérés.
Le CPAS peut également accorder une aide financière aux étudiants disposant de revenus insuffisants, notamment pour la garantie locative.
Il existe aussi des agences immobilières sociales étudiantes. Les aides sont principalement destinées aux étudiants en situation de précarité et sont soumises à des conditions de revenus.
